Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, stößt schnell auf zwei unterschiedliche Angebote: die kostenlose Maklerschätzung und das Verkehrswertgutachten. Beide liefern eine Zahl, doch was hinter dieser Zahl steckt und wofür sie sich eignet, unterscheidet sich deutlich.
Eine Maklerschätzung basiert meist auf einem kurzen Vor-Ort-Termin und dem Vergleich mit aktuellen Angebotspreisen ähnlicher Objekte in der Region. Sie ist schnell verfügbar, kostet in der Regel nichts und gibt einen ersten, brauchbaren Anhaltspunkt.
Der Punkt, den viele nicht wissen: Eine Maklerschätzung folgt keinem gesetzlich geregelten Verfahren. Sie basiert auf Erfahrung und Marktkenntnis, nicht auf einer methodisch dokumentierten Herleitung. Genau das macht sie für eine erste Orientierung wertvoll, aber für Finanzamt oder Gericht nicht ausreichend.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird nach den gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren der ImmoWertV erstellt, je nach Objektart im Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren. Dazu gehören eine persönliche Objektaufnahme, die Prüfung von Rechten und Belastungen sowie eine nachvollziehbare, schriftliche Dokumentation.
Diese Sorgfalt hat einen konkreten Nutzen: Das Gutachten hält auch dann stand, wenn es woanders vorgelegt werden muss, beim Finanzamt, vor Gericht, gegenüber Miterben oder dem Ex-Partner. Als zertifizierter Sachverständiger erstelle ich Gutachten nach diesem Verfahren, unabhängig davon, ob im Anschluss ein Verkauf ansteht oder nicht, und kann Ihnen dabei auch gleich sagen, wie sich ein Verkauf in Ihrem Fall realistisch gestalten ließe.
| Maklerschätzung | Verkehrswertgutachten | |
|---|---|---|
| Kosten | meist kostenlos | kostenlose Ersteinschätzung möglich, Kurzgutachten ab ca. 550 €, Vollgutachten ab ca. 1.699 € |
| Grundlage | Erfahrung und Marktkenntnis | gesetzlich geregeltes Verfahren nach ImmoWertV |
| Dokumentation | meist knapp, mündlich oder formlos | ausführlich, schriftlich, nachvollziehbar |
| Rechtssicherheit | nicht belastbar | gerichts- und finanzamtstauglich |
| Geeignet für | erste Orientierung beim Verkauf | Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, Gerichtsverfahren |
Wann reicht eine kostenlose Schätzung, und wann nicht?
Für eine erste, unverbindliche Orientierung ist eine kostenlose Einschätzung, egal ob vom Makler oder als kostenlose Ersteinschätzung bei mir, ein guter erster Schritt. Sobald es jedoch um größere Vermögensentscheidungen geht, Erbschaft, Scheidung, steuerliche Fragestellungen oder eine mögliche gerichtliche Auseinandersetzung, wird eine Zahl benötigt, die auch einer kritischen Prüfung durch Dritte standhält. Dafür braucht es das methodisch abgesicherte Verkehrswertgutachten.
Für die erste Orientierung nicht, dafür biete ich ebenfalls eine kostenlose Ersteinschätzung an. Sobald ein dokumentiertes, methodisch abgesichertes Gutachten benötigt wird, entstehen Kosten, die aber oft deutlich geringer sind als das finanzielle Risiko einer falschen Wertannahme, etwa bei einer zu hoch angesetzten Erbschaftsteuer.
Ja, das ist durchaus sinnvoll, wenn Sie beim Verkaufspreis auf Nummer sicher gehen möchten oder eine besonders individuelle Immobilie besitzen, bei der pauschale Vergleichswerte wenig aussagekräftig sind.
Nein. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Eine formlose Schätzung erfüllt diese Anforderung nicht, unabhängig davon, wer sie erstellt hat.
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