Bei einer Erbschaft setzt das Finanzamt den Immobilienwert häufig nach einem standardisierten, typisierten Verfahren an. Das ist schnell und einfach für die Behörde, spiegelt aber nicht immer den tatsächlichen Marktwert wider, und das kann für Erben teuer werden. Ein aktueller Fall aus meiner Gutachtertätigkeit zeigt, wie groß der Unterschied ausfallen kann.
Geerbt wurde ein größeres Immobilienportfolio mit mehreren Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern. Das Finanzamt setzte auf Basis seines typisierten Verfahrens einen Wert an, der zu einer Erbschaftsteuer von rund 730.000 € geführt hätte.
Für die Erben stellte sich die entscheidende Frage: Entspricht dieser Wert wirklich dem, was die Immobilien am Markt tatsächlich wert sind? Nach § 198 BewG steht Erben das Recht zu, einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch ausfällt.
Für das gesamte Portfolio wurde ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt, mit persönlicher Objektaufnahme jeder einzelnen Immobilie, Berücksichtigung von Zustand, Lage und den jeweils passenden Bewertungsverfahren. Das Ergebnis lag deutlich unter dem vom Finanzamt typisiert angesetzten Wert und wurde als Nachweis anerkannt.
Statt der ursprünglich angesetzten 730.000 € lag die tatsächlich zu zahlende Erbschaftsteuer am Ende bei rund 380.000 €. Die Kosten für das Gutachten standen dabei in keinem Verhältnis zur erzielten Ersparnis.
Warum das kein Einzelfall ist: Der typisierte Ansatz des Finanzamts arbeitet mit pauschalen Faktoren, die den individuellen Zustand, die tatsächliche Lage oder Besonderheiten einzelner Immobilien nicht abbilden können. Gerade bei größeren Portfolios, älteren Gebäuden oder Objekten mit Sanierungsbedarf entsteht dadurch häufig eine spürbare Differenz zum tatsächlichen Marktwert, in beide Richtungen. Ein Gutachten schafft hier Klarheit, bevor unnötig zu viel Steuer gezahlt wird. Das gilt unabhängig davon, ob die Immobilie in Hamburg, im Landkreis Rotenburg (Wümme), im Landkreis Harburg oder anderswo in Niedersachsen liegt.
Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV stützt sich in der Regel auf mehrere Bewertungsverfahren, die zueinander in Bezug gesetzt werden, zum Beispiel Vergleichswert- und Sachwertverfahren, die sich gegenseitig plausibilisieren. Diese methodische Absicherung macht das Ergebnis für das Finanzamt gut nachvollziehbar. Da das Finanzamt selbst in der Regel nur eine grobe Plausibilitätsprüfung vornimmt, ist eine sauber hergeleitete, in sich stimmige Bewertung entscheidend dafür, dass der Nachweis akzeptiert wird.
Das ist keine Ausnahme, sondern eher die Regel, und kein Vorwurf an Ihren Steuerberater. Die Immobilienbewertung nach § 198 BewG ist ein eigenständiges Fachgebiet, das eine gesonderte Zertifizierung erfordert, sie gehört nicht zur klassischen steuerlichen Beratung. Viele Steuerberater kennen das Recht auf einen Gegennachweis zwar grundsätzlich, verweisen aber selten aktiv darauf, weil die eigentliche Bewertung außerhalb ihres Kernbereichs liegt. Es lohnt sich daher, das Thema selbst aktiv anzusprechen, auch wenn es von der Steuerkanzlei aus nicht kommt.
Bei der steuerlichen Abwicklung der Erbschaft in aller Regel schon, das bleibt weiterhin die richtige Anlaufstelle. Für die reine Immobilienbewertung braucht es aber zusätzlich einen zertifizierten Sachverständigen. Beide Rollen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht gegenseitig.
Ja, nach § 198 BewG steht Ihnen dieses Recht zu, wenn Sie einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert durch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nachweisen können. Das Finanzamt ist an diesen Nachweis gebunden, sofern er methodisch korrekt erstellt wurde.
Das hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, wie stark der typisierte Ansatz vom tatsächlichen Marktwert abweichen könnte. Eine kostenlose Ersteinschätzung zeigt Ihnen unverbindlich, ob sich der Aufwand für Sie lohnt.
Die genauen Fristen hängen vom individuellen Bescheid ab. Grundsätzlich gilt: Je früher Sie sich um ein Gutachten kümmern, desto mehr Spielraum haben Sie, es fristgerecht beim Finanzamt einzureichen.
Das kommt vor allem bei methodisch unsauberen oder unvollständigen Gutachten vor. Ein nach den ImmoWertV-Vorgaben erstelltes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen wird in der Praxis in aller Regel akzeptiert, im Zweifel kann gegen einen ablehnenden Bescheid auch Einspruch eingelegt werden.
Ja, ich begleite Erben und Erbengemeinschaften im gesamten norddeutschen Raum, insbesondere in Hamburg, Tostedt, im Landkreis Harburg, im Landkreis Rotenburg (Wümme), in Bremen und im weiteren Umland in Niedersachsen.
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