Entscheidend ist, welcher Wert für Ihren Anlass wirklich belastbar ist. Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, AfA oder Kauf stellen unterschiedliche Anforderungen an Stichtag, Unterlagen und Gutachtenumfang. Deshalb bekommen Sie bei mir nicht automatisch das größte Gutachten, sondern die Bewertung, die zu Ihrer Fragestellung passt.
Ohne Online-Rechner, ohne Verkaufsdruck und ohne unnötigen Gutachtenumfang.
Der sinnvollste Umfang hängt nicht vom Preis der Immobilie ab, sondern davon, wofür Sie das Ergebnis benötigen.
Für Eigentümer, Käufer oder Verkäufer, die zunächst wissen möchten, wie ihr Fall einzuordnen ist.
Für Kauf, Verkauf und geeignete private Entscheidungen, wenn eine kompakte schriftliche Wertermittlung genügt.
Für komplexe private, steuerliche oder gerichtliche Bewertungsanlässe mit ausführlicher Dokumentation.
Je höher die finanziellen, steuerlichen oder familiären Folgen, desto wichtiger wird eine neutrale und nachvollziehbare Wertgrundlage.
Für Erbengemeinschaft, Auszahlung, Pflichtteilsfragen und steuerliche Bewertung.
Wenn Übernahme, Verkauf oder Vermögensaufteilung fair geregelt werden sollen.
Unter anderem beim möglichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.
Für vermietete Bestandsimmobilien, wenn die typisierte Nutzungsdauer nicht zum Objekt passen könnte.
Unabhängige Einordnung von Lage, Zustand, Grundstück und aufgerufenem Kaufpreis.
Vom realistischen Verkaufspreis bis zur internen Vermögensübersicht.
Nicht jeder Auftrag braucht mehrere Fachleute. Bei komplexen, streitigen oder besonders werthaltigen Immobilien kann die Bewertung jedoch gezielt um eine zweite fachliche Perspektive ergänzt werden.
Objektbesichtigung, Unterlagenprüfung, Marktdaten, Verfahrenswahl und Wertermittlung erfolgen persönlich und nachvollziehbar nach den Anforderungen des konkreten Auftrags.
Bei geeigneten Fällen kann die bauliche und technische Betrachtung zusätzlich architektonisch gegengeprüft werden. Das ergänzt die bewertungstechnische Sicht um langjährige Gebäude- und Praxiserfahrung.
Bei besonders anspruchsvollen oder streitigen Fällen kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aus dem Netzwerk zur unabhängigen Zweitprüfung hinzugezogen werden. Eine Mitzeichnung erfolgt nur nach eigener fachlicher Prüfung und Zustimmung.
Die ImmoWertV kennt unterschiedliche Verfahren. Welches davon geeignet ist, hängt von Immobilienart und Datenlage ab.
Geeignet, wenn ausreichend vergleichbare Kaufpreise oder belastbare Vergleichsfaktoren vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen oder gut vergleichbaren Grundstücken.
Im Fokus stehen nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftung, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer – besonders bei vermieteten und renditeorientierten Immobilien.
Gebäude- und Bodenwert werden modellkonform zusammengeführt und mit den regionalen Marktdaten des Gutachterausschusses an den tatsächlichen Grundstücksmarkt angepasst.
Wir klären, wofür Sie den Wert benötigen und welcher Gutachtenumfang wirklich sinnvoll ist.
Grundbuch, Flächen, Bauunterlagen, Mietdaten und weitere wertrelevante Informationen werden strukturiert geprüft.
Grundstück, Gebäude, Modernisierungen, erkennbare Schäden und Mikrolage werden persönlich aufgenommen.
Die geeigneten Verfahren werden mit regionalen Marktdaten verknüpft, plausibilisiert und verständlich erläutert.
Einzelfälle sind keine Garantie für ein bestimmtes Ergebnis. Sie zeigen aber, warum eine objektspezifische Bewertung wirtschaftlich relevant sein kann.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten bildete objektspezifische Besonderheiten differenzierter ab als die typisierte steuerliche Bewertung.
Praxisfall ansehen →Die Kaufpreisprüfung stellte Lage, Zustand und Marktdaten gegenüber und gab den Käufern eine sachliche Grundlage für die Verhandlung.
Kaufpreis prüfen lassen →Die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde anhand des konkreten Gebäudezustands untersucht und dokumentiert.
Mehr zur Restnutzungsdauer →Ein neutral ermittelter Immobilienwert schafft eine gemeinsame Grundlage für Verkauf, Übernahme oder Auszahlung innerhalb der Erbengemeinschaft und hilft, persönliche Preisvorstellungen von einer nachvollziehbaren Wertermittlung zu trennen.
Immobilie geerbt – mehrere Erben →Hinweis: Ergebnisse hängen immer vom konkreten Objekt, Stichtag, Sachverhalt und der Prüfung durch die jeweils zuständige Stelle ab.
Meine Schwerpunkte liegen rund um Hamburg, Tostedt und Bremen sowie in angrenzenden norddeutschen Märkten. Der Ortstermin erfolgt persönlich; die Bewertung wird mit den Daten des jeweils zuständigen Gutachterausschusses aufgebaut.
Schildern Sie kurz Ihren Anlass und die Immobilie. Ich sage Ihnen vorab, welcher Umfang sinnvoll ist und mit welchen Kosten Sie rechnen können.
Von § 198 BewG über Scheidung und Restnutzungsdauer bis zum Vier-Augen-Prinzip: Die Antworten sind bewusst konkret formuliert, damit Sie Ihren Bewertungsfall schnell einordnen können.
Das hängt davon ab, wofür Sie den Wert benötigen. Für eine erste Orientierung genügt häufig eine fachliche Ersteinschätzung. Für Kauf, Verkauf oder eine einvernehmliche private Entscheidung kann ein Kurzgutachten sinnvoll sein. Bei steuerlichen, gerichtlichen oder konfliktbelasteten Anlässen ist meist ein vollständiges Verkehrswertgutachten die belastbarere Wahl.
Die Ersteinschätzung dient der Orientierung. Ein Kurzgutachten ist eine kompakte schriftliche Marktwertermittlung für geeignete außergerichtliche Anlässe. Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert die Wertermittlung deutlich ausführlicher, berücksichtigt die Anforderungen der ImmoWertV und ist für komplexe private, steuerliche und gerichtliche Fragestellungen gedacht.
Online-Rechner können eine grobe Orientierung liefern, erfassen aber individuelle Mikrolage, Grundstück, Bauzustand, Modernisierungen, Rechte, Belastungen, Mietverhältnisse und besondere Stichtage nur eingeschränkt. Sobald der Wert gegenüber Dritten nachvollziehbar begründet werden muss, ist eine persönliche, objektspezifische Bewertung sinnvoll.
Ja. § 198 BewG eröffnet unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Als möglicher Nachweis kann unter anderem ein Gutachten entsprechend qualifizierter Sachverständiger dienen. Das Finanzamt prüft das Gutachten im Einzelfall; eine automatische Bindungswirkung gibt es nicht.
Die Personenzertifizierung dokumentiert eine nach festgelegten Anforderungen geprüfte Sachverständigenkompetenz. Sie ist insbesondere bei steuerlichen Bewertungsanlässen relevant, weil § 198 BewG entsprechend qualifizierte Sachverständige ausdrücklich als mögliche Gutachtenersteller nennt.
Bei Erbschaft oder Schenkung wird der Grundbesitz steuerlich nach typisierten Verfahren bewertet. Weicht dieser Wert vom tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie ab, kann unter den Voraussetzungen des § 198 BewG ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Dafür ist eine stichtagsbezogene und fachlich nachvollziehbare Bewertung entscheidend.
Nein. Für eine erste Orientierung oder eine einvernehmliche interne Lösung kann zunächst eine kleinere Bewertung genügen. Soll der Wert jedoch gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden oder bestehen Konflikte in der Erbengemeinschaft, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten häufig sinnvoll.
Ein neutral ermittelter Immobilienwert schafft eine gemeinsame Grundlage, wenn verkauft, übernommen oder ein Miterbe ausgezahlt werden soll. Das Gutachten ersetzt keine rechtliche Vereinbarung, trennt aber persönliche Preisvorstellungen von einer nachvollziehbaren stichtagsbezogenen Wertermittlung.
Bei einer einvernehmlichen Lösung kann ein Kurzgutachten ausreichend sein. Wenn unterschiedliche Stichtage, Auszahlungen, anwaltliche Auseinandersetzungen oder ein gerichtliches Verfahren eine Rolle spielen, ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten regelmäßig die belastbarere Grundlage.
Ein qualifiziertes Privatgutachten kann in ein gerichtliches Verfahren eingebracht und als fachliche Grundlage genutzt werden. Das Gericht entscheidet jedoch selbst über dessen Beweiswert und kann zusätzlich einen eigenen gerichtlichen Sachverständigen bestellen.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten untersucht, ob die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes von der typisierten Nutzungsdauer abweicht. Maßgeblich sind unter anderem Bauzustand, Modernisierungen, Instandhaltung und wirtschaftliche Nutzbarkeit. Die steuerliche Würdigung erfolgt durch das Finanzamt.
Eine Prüfung kann insbesondere bei älteren vermieteten Bestandsimmobilien mit geringem Modernisierungsgrad, technischem Verschleiß oder deutlichem Instandhaltungsbedarf sinnvoll sein. Entscheidend ist nicht das Baujahr allein, sondern der dokumentierbare tatsächliche Zustand.
Je nach Objekt und Bewertungsanlass kommen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren nach ImmoWertV in Betracht. Die Auswahl richtet sich nach der Immobilienart, der Datenlage und dem Marktgeschehen. Ergebnisse werden mit regionalen Marktdaten plausibilisiert.
Für die Wertermittlung werden insbesondere Daten der zuständigen Gutachterausschüsse herangezogen, beispielsweise Bodenrichtwerte, Vergleichsdaten, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Welche Daten erforderlich sind, hängt vom Objekt und vom gewählten Bewertungsverfahren ab.
Erkennbare wertrelevante Mängel und Schäden werden beim Ortstermin dokumentiert und in der Wertermittlung sachgerecht berücksichtigt. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt jedoch keine zerstörende Bauteiluntersuchung, Statik, Schadstoffanalyse oder umfassende technische Gebäudeprüfung.
Die Objektaufnahme und Wertermittlung führe ich persönlich als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger durch. Bei fachlich anspruchsvollen Fällen kann zusätzlich eine architektonische Plausibilisierung durch Dipl.-Ing. Esther Behrens erfolgen. So lassen sich bewertungstechnische und bauliche Sicht sinnvoll verbinden.
Bei besonders umfangreichen, streitigen oder werthaltigen Fällen kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aus meinem Netzwerk zur unabhängigen Zweitprüfung eingebunden werden. Eine Mitzeichnung erfolgt nur dann, wenn er das Gutachten nach eigener fachlicher Prüfung mitträgt.
Nein. Das wäre weder notwendig noch wirtschaftlich sinnvoll. Zusätzliche Prüfungen werden dort eingesetzt, wo Objekt, Risiko oder Verwendungszweck einen echten fachlichen Mehrwert erwarten lassen. Der Umfang wird vorab transparent abgestimmt.
Zunächst klären wir Anlass, Stichtag und benötigten Gutachtenumfang. Danach werden Unterlagen geprüft, die Immobilie persönlich besichtigt und die wertrelevanten Merkmale aufgenommen. Anschließend erfolgt die modellkonforme Wertermittlung und zum Schluss die verständliche Erläuterung des Ergebnisses.
Typischerweise sind Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan, Bauzeichnungen, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenangaben, Modernisierungsinformationen und bei vermieteten Objekten Mietunterlagen hilfreich. Je nach Fall können Teilungserklärung, WEG-Unterlagen, Baulasten, Rechte oder weitere Nachweise erforderlich sein.
Für eine belastbare objektspezifische Bewertung ist eine persönliche Innen- und Außenbesichtigung regelmäßig der beste Standard. Ist der Zutritt ausnahmsweise nicht möglich, kann je nach Auftrag auch auf Basis verfügbarer Unterlagen und eines äußeren Augenscheins gearbeitet werden; die Einschränkungen müssen dann im Gutachten transparent offengelegt werden.
Die Dauer hängt von Objektart, Unterlagenlage, Bewertungsstichtag und Komplexität ab. Eine Ersteinschätzung kann kurzfristig möglich sein. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigt mehr Zeit für Unterlagenprüfung, Ortstermin, Marktdaten, Berechnung und Dokumentation. Dringende Fristen werden vorab individuell geprüft.
Die kostenlose Ersteinschätzung kostet 0 Euro. Kurzgutachten beginnen derzeit typischerweise ab etwa 700 Euro. Vollständige Verkehrswertgutachten beginnen typischerweise ab etwa 1.699 Euro. Restnutzungsdauer-Gutachten werden nach Objekt und Aufwand kalkuliert. Vor der Beauftragung erhalten Sie ein transparentes Angebot.
Ja, insbesondere wenn der Kaufpreis hoch ist, Modernisierungsbedarf besteht oder die Vergleichbarkeit des Objekts schwierig ist. Eine unabhängige Einordnung von Lage, Grundstück, Bausubstanz und Marktdaten kann Risiken sichtbar machen und eine sachliche Grundlage für die Kaufentscheidung und Verhandlung schaffen.
Schwerpunkte liegen in Hamburg, Bremen und Bremerhaven, im Landkreis Harburg, in der Nordheide, im Heidekreis, im Raum Lüneburg und Stade sowie im südlichen Schleswig-Holstein mit unter anderem Pinneberg, Stormarn und Herzogtum Lauenburg. Weitere norddeutsche Standorte werden nach Objekt und Auftrag geprüft.
Ja. Die Objektaufnahme erfolgt persönlich vor Ort. Gerade bei Verkehrswertgutachten sind Mikrolage, Grundstück, Gebäudezustand, Modernisierungen und erkennbare Besonderheiten zentrale Bestandteile der Bewertung.
Jeder Standort hat seinen eigenen Markt. Ich bewerte Immobilien nicht pauschal, sondern mit Blick auf die jeweilige Lage vor Ort:
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